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2000 年 7 月 1 日 香 港 物 業 價 格 與 通 縮 |
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在 1997 年 亞 洲 金 融 危 機 爆 發 前 ， 香 港 有 相 當 長 的 時 間 是 處 於 高 通 脹 環 境 ， 但 金 融 危 機 的 出 現 ， 使 香 港 經 歷 罕 有 的 通 縮 期 。 在 以 前 ， 香 港 即 使 陷 入 經 濟 衰 退 ， 亦 不 會 出 現 通 脹 負 增 長 ， 而 且 每 次 都 能 迅 速 復 甦 。 目 前 的 通 縮 情 況 為 歷 來 所 未 見 。 在 金 融 風 暴 之 後 ， 香 港 經 濟 需 要 大 幅 調 整 ， 但 因 聯 繫 匯 率 關 係 而 不 能 將 港 元 貶 值 ， 故 必 須 透 過 降 低 實 質 成 本 來 達 到 目 的 。 要 恢 復 對 外 競 爭 力 ， 香 港 的 樓 價 及 工 資 必 須 下 調 ， 因 而 導 致 嚴 重 通 縮 。 在 金 融 危 機 發 生 兩 年 多 以 來 ， 香 港 的 樓 價 已 由 高 峰 期 下 跌 接 近 一 半 ， 而 工 資 亦 已 下 調 或 凍 結 。 然 而 ， 樓 價 及 工 資 的 下 調 幅 度 是 否 已 足 以 恢 復 成 本 競 爭 力 和 使 通 縮 周 期 完 結 ？
成 本 調 整 已 經 完 成
回 答 以 上 問 題 先 要 了 解 成 本 調 整 的 程 度 。 香 港 本 地 生 產 總 值 自 1999 年 第 二 季 開 始 大 幅 反 彈 ， 在 2000 年 第 一 季 更 錄 得 14.3% 的 實 質 增 長 。 對 外 貿 易 是 帶 動 復 甦 的 主 要 動 力 ， 其 中 貨 物 貿 易 及 服 務 出 口 急 速 擴 展 ， 使 外 貿 賬 得 以 顯 著 改 善 。 如 果 香 港 的 營 商 成 本 仍 然 高 昂 ， 貿 易 活 動 就 不 會 如 此 蓬 勃 。
在 就 業 市 場 方 面 ， 本 港 五 月 份 的 失 業 率 仍 然 高 企 在 5.1% 以 上 （ 1997 年 平 均 為 2.4% ） ， 而 工 資 增 長 亦 十 分 緩 慢 。 然 而 ， 在 過 去 數 月 ， 勞 工 市 場 的 情 況 大 為 好 轉 ， 失 業 率 由 1999 年 10 月 的 6.2% 降 至 目 前 的 水 平 。 就 業 人 數 大 幅 增 加 ， 顯 示 目 前 的 工 資 成 本 並 非 高 得 使 企 業 無 法 擴 充 業 務 和 增 聘 人 手 。 就 此 而 言 ， 在 1998 年 初 開 始 的 成 本 調 整 周 期 似 乎 已 經 結 束 。
然 而 ， 若 上 述 情 況 正 確 ， 而 成 本 調 整 是 香 港 出 現 通 縮 的 原 因 ， 那 麼 價 格 應 會 穩 定 下 來 。 但 事 實 是 ， 通 縮 仍 然 揮 之 不 去 。 五 月 份 的 通 脹 率 為 負 4.5% ， 與 去 年 平 均 的 負 4% 相 差 不 大 。 這 個 情 況 與 內 部 需 求 回 升 會 扭 轉 價 格 下 調 趨 勢 的 觀 點 ， 互 相 牴 觸 。
通 脹 解 構
分 析 本 港 消 費 物 價 指 數 成 份 ， 可 以 更 深 入 地 了 解 本 港 的 通 縮 情 況 （ 見 圖 一 ） 。 佔 消 費 物 價 指 數 約 三 成 比 重 的 食 品 價 格 ， 因 中 國 內 地 的 進 口 食 品 供 應 增 加 而 一 直 處 於 下 降 軌 ， 但 在 金 融 風 暴 中 ， 其 跌 幅 卻 是 指 數 三 大 環 節 中 最 低 的 。 由 於 食 品 是 消 耗 性 生 活 必 需 品 ， 不 會 有 積 壓 存 貨 需 要 消 化 ， 因 此 食 品 價 格 在 過 去 兩 年 的 下 調 幅 度 不 及 其 他 環 節 的 跌 幅 顯 著 。 雖 然 食 品 價 格 料 會 跟 隨 進 口 價 格 繼 續 下 跌 ， 但 相 信 不 會 成 為 帶 動 本 地 價 格 下 調 的 主 要 因 素 。
消 費 品 和 服 務 以 及 住 屋 這 兩 大 環 節 ， 各 佔 消 費 物 價 指 數 三 成 比 重 ， 其 跌 幅 較 整 體 指 數 的 跌 幅 大 。 隨 著 本 地 經 濟 復 甦 ， 消 費 品 和 服 務 環 節 已 出 現 明 顯 改 善 ， 這 個 情 況 支 持 上 述 有 關 整 體 價 格 水 平 回 穩 與 經 濟 調 整 完 結 兩 者 間 關 係 的 論 點 。 由 於 進 口 價 格 上 升 而 內 部 需 求 改 善 ， 消 費 品 和 服 務 價 格 的 跌 幅 已 經 放 緩 ， 只 因 租 金 及 工 資 持 續 下 降 ， 才 令 本 地 零 售 價 格 的 回 升 幅 度 低 於 進 口 價 格 。
眾 所 周 知 ， 住 屋 對 消 費 物 價 指 數 的 影 響 遠 較 其 所 佔 比 重 為 大 ， 並 將 會 是 繼 續 壓 抑 整 體 價 格 水 平 的 主 要 原 因 。 因 此 ， 房 屋 價 格 是 扭 轉 香 港 通 縮 情 況 的 重 大 關 鍵 。 若 房 屋 價 格 在 未 來 數 月 上 升 ， 香 港 的 通 縮 情 況 將 會 改 善 ， 反 之 則 會 使 通 縮 難 以 紓 緩 。 因 此 ， 問 題 的 重 點 在 於 物 業 價 格 會 否 在 可 見 將 來 回 升 。
物 業 市 場 展 望
市 場 普 遍 認 為 ， 本 港 住 宅 單 位 供 應 過 剩 ， 致 令 物 業 價 格 在 今 年 難 以 上 升 。 事 實 上 ， 本 港 現 已 積 壓 了 近 60,000 個 空 置 單 位 ， 今 年 下 半 年 更 將 推 出 25,000 至 30,000 個 新 置 單 位 ， 而 明 年 續 有 約 30,000 個 新 置 單 位 推 出 。 雖 然 市 場 在 過 去 兩 年 積 壓 了 不 少 的 需 求 ， 但 過 剩 的 單 位 難 以 在 短 期 內 被 吸 納 。 除 非 出 現 樓 價 見 底 的 跡 象 ， 否 則 買 家 不 會 入 市 。 更 重 要 的 是 ， 在 金 融 風 暴 之 後 ， 市 民 對 物 業 的 心 態 逆 轉 ， 不 再 視 物 業 為 主 要 的 投 資 工 具 。 這 個 轉 變 大 大 減 低 物 業 方 面 的 投 機 需 求 和 置 業 者 增 加 物 業 投 資 的 意 慾 。
目 前 對 物 業 市 場 前 景 樂 觀 的 一 個 有 力 論 據 ， 是 市 民 的 置 業 能 力 大 增 。 本 港 樓 價 在 過 去 兩 年 已 大 幅 下 調 ， 但 家 庭 收 入 的 跌 幅 相 對 遠 遠 較 小 。 雖 然 期 間 曾 多 次 加 息 ， 但 是 樓 宇 按 揭 還 款 額 佔 家 庭 收 入 的 比 重 明 顯 下 降 ， 顯 示 現 時 市 民 對 樓 價 的 負 擔 能 力 已 較 1997年 大 為 提 高 。 按 家 庭 收 入 中 位 數 計 算 ， 一 個 中 小 型 單 位 每 月 的 按 揭 還 款 額 佔 收 入 的 比 例 較 兩 年 前 大 幅 減 少 （ 見 圖 二 ） 。 這 較 1990年 及 1994年 兩 次 經 濟 低 潮 時 的 水 平 還 低 ， 亦 顯 示 現 時 的 物 業 價 格 相 當 吸 引 。 若 其 他 因 素 不 變 ， 而 負 擔 能 力 是 置 業 者 的 唯 一 考 慮 ， 樓 價 則 應 該 已 經 見 底 。
然 而 ， 目 前 市 民 的 儲 蓄 步 伐 並 未 因 經 濟 改 善 而 追 上 其 未 償 的 債 務 。 除 非 香 港 市 民 的 整 體 財 政 狀 況 亦 得 到 改 善 ， 否 則 他 們 不 會 增 加 借 貸 。 在 目 前 凍 薪 及 高 利 率 的 環 境 下 ， 大 部 分 人 均 傾 向 於 減 低 而 非 增 加 負 債 。 若 果 市 民 的 債 務 相 對 儲 蓄 未 能 下 降 至 一 個 「 安 全 」 水 平 ， 則 增 加 按 揭 貸 款 只 會 加 重 財 務 負 擔 。 只 有 在 本 地 經 濟 情 況 進 一 步 改 善 ， 令 工 資 及 收 入 增 長 的 前 景 轉 趨 樂 觀 的 情 況 下 ， 市 民 才 會 較 為 願 意 增 加 借 貸 。
雖 然 按 揭 貸 款 的 增 長 在 去 年 已 經 放 緩 ， 但 未 償 按 揭 貸 款 與 存 款 的 比 率 ， 只 有 輕 微 改 善 。 這 與 1994年 經 濟 衰 退 後 的 情 況 不 同 ， 當 時 的 比 率 由 高 峰 期 的 28%大 幅 跌 至 24%以 下 （ 見 圖 三 ） 。 這 個 比 率 到 1997年 高 峰 期 才 再 度 開 始 攀 升 ， 在 按 揭 貸 款 增 長 帶 動 下 升 越 28%。 該 比 率 自 此 高 踞 不 下 ， 顯 示 市 民 的 總 負 債 額 仍 高 ， 打 擊 市 民 換 樓 意 慾 ， 令 樓 市 難 以 復 甦 。 再 者 ， 本 港 整 體 儲 蓄 率 於 過 去 兩 年 亦 持 續 滑 落 ， 並 未 因 經 濟 反 彈 而 回 升 。
若 物 業 升 值 無 望 ， 加 上 出 租 回 報 率 欠 佳 ， 投 資 物 業 的 誘 因 便 顯 然 不 大 。 相 對 目 前 7.5%至 8%的 按 揭 利 率 （ 最 優 惠 利 率 減 1.5%至 2%） ， 住 宅 物 業 只 有 4%至 5%的 回 報 率 ， 顯 然 一 點 也 不 吸 引 。 除 非 租 金 能 夠 大 幅 上 升 或 者 利 率 能 跌 至 低 近 租 金 回 報 率 ， 否 則 物 業 價 格 必 須 進 一 步 下 調 ， 物 業 投 資 （ 收 取 租 金 回 報 ） 才 會 再 次 變 得 吸 引 。 由 於 現 時 市 場 仍 有 大 量 空 置 單 位 ， 租 金 難 以 在 短 期 內 大 幅 上 升 。 同 時 ， 鑑 於 美 國 現 時 的 利 率 走 勢 ， 本 港 利 率 仍 未 證 實 見 頂 。 在 這 種 情 況 下 ， 物 業 價 格 的 上 升 空 間 似 乎 不 大 。 但 經 過 過 去 兩 年 的 大 幅 下 調 後 ， 加 上 政 府 不 再 堅 持 每 年 八 萬 五 千 個 單 位 的 建 屋 目 標 ， 預 期 樓 價 進 一 步 大 跌 的 機 會 亦 相 對 甚 微 。
由 於 房 屋 價 格 遭 受 下 調 壓 力 ， 本 港 經 歷 了 比 預 期 長 的 通 縮 期 ， 在 目 前 的 樓 價 走 勢 下 ， 通 縮 在 未 來 數 月 可 望 改 善 ， 但 相 信 步 伐 仍 然 緩 慢 。
主 要 經 濟 統 計 數 字
外 貿
|
00 年 2 月至 4 月
（ 百 萬 港 元 ） |
99 年 2 月至 4 月
（ 百 萬 港 元 ） |
( % )
|
|
| 港 貨 出 口 |
40,076.21
|
35,146.26
|
14.03
|
| 轉 口 |
300,977.2
|
247,631.2
|
21.54
|
| 出 口 總 計 |
372,057.7
|
301,798.8
|
23.28
|
| 入 口 |
341,052.4
|
282,777.4
|
20.61
|
| 貿 易 結 餘 |
-31,004.3
|
-19,021.4
|
-
|
就 業
|
00 年 2 月 至
4 月 |
00 年 1 月 至
3 月 |
99 年 12 月 至
00 年 2 月 |
99 年 11 月 至
00 年 1 月 |
|
| 失 業 率（ % ） |
*5.5
|
5.5
|
5.7
|
5.7
|
|
就 業 不 足 率 （ % ） |
- |
- |
- |
- |
| * 臨 時 數 字 | ||||
消 費 物 價
|
99 年 4 月
|
99 年 3 月
|
00 年 4 月
|
00 年 3 月
|
|
| 甲 類 消 費 物 價 指 數 |
-3.33
|
-4.01
|
-3.31
|
-2.30
|
| 乙 類 消 費 物 價 指 數 |
-4.66
|
-5.25
|
-4.53
|
-3.30
|
| 丙 類 消 費 物 價 指 數 |
-5.17
|
-7.16
|
-3.33
|
-1.94
|
| 綜 合 消 費 物 價 指 數 |
-4.37
|
-4.96
|
-3.78
|
-2.63
|
旅 遊
|
00 年 4月
|
00 年 3 月
|
00 年 2 月
|
|
| 抵 港 遊 客 人 數 （ 千 人 ） |
1144
(20.51) |
1046
(14.5) |
929
(11.71) |
| 酒 店 入 住 率 |
85
|
86
|
78
|
| 附 註 ： 括 弧 內 數 字 表 示 與 去 年 同 期 比 較 之 增 長 率 | |||
股 市
|
00 年 5 月
|
00 年 4 月
|
00 年 3 月
|
|
| 恒 生 指 數 |
14,714
|
15,519
|
12,147
|
| 月 內 總 成 交 額 （ 百 萬 港 元 ） |
219,014
|
187,946
|
160,724
|
債 券 市 場
| 匯 豐 香 港 債 券 指 數 |
00 年 5 月
指 數 * |
00 年 4 月
指 數 * |
每 月 回 報
（%） |
一 年 回 報
（%） |
| 整 體 市 場 |
154.92
|
155.27
|
-0.23
|
6.83
|
| 香 港 特 區 政 府 發 行 債 券 |
152.56
|
153.45
|
-0.58
|
5.57
|
| 非 香 港 特 區 政 府 發 行 債 券 |
157.35
|
157.48
|
-0.08
|
7.4
|
| * 1993 年 12 月 31 日 之 指 數 為 100 | ||||
金 融 數 字
| （ 百 萬 港 元 ） |
00 年 4 月
|
00 年 3 月
|
00 年 2 月
|
|
| 存 款 |
3,209,054 (6.92)
|
3,193,526 (8.15)
|
3,170,659 (7.93)
|
|
| 港 元 |
1,705,354 (1.16)
|
1,716,273 (3.81)
|
1,709,349 (4.81)
|
|
| 外 幣 |
1,503,700 (14.28)
|
1,477,253 (13.69)
|
1,461,311 (11.82)
|
|
| 貸 款 及 放 款 |
2,646,121 (-12.23)
|
2,701,585 (-11.35)
|
2,727,716 (-13.36)
|
|
| 外 貿 融 通 ： | ||||
| - 本 地 |
99,723 (-16.18)
|
100,005 (-18.14)
|
100,080 (-20.34)
|
|
| - 離 岸 |
11,535 (-21.61)
|
11,479 (-23.90)
|
11,564 (-25.98)
|
|
| 其 他 用 途 放 款 ： | ||||
| - 在 香 港 使 用 |
1,815,818 (-4.19)
|
1,822,152 (-4.94)
|
1,820,340 (-5.87)
|
|
| - 在 香 港 以 外 使 用 |
699,833 (-27.24)
|
748,122 (-22.87)
|
774,365 (-26.14)
|
|
| - 使 用 地 點 不 詳 |
19,211 (-20.07)
|
19,826 (-15.96)
|
21,367 (-14.02)
|
|
| 附 註 ： 括 弧 內 數 字 表 示 與 去 年 同 期 比 較 之 增 長 率 | ||||
匯 率
| 月 底 中 間 價 （ 港 元 計 價 ） |
00 年 5 月
|
00 年 4 月
|
| 澳 元 |
4.4678
|
4.5465
|
| 加 拿 大 元 |
5.1829
|
5.2593
|
| 馬 克 |
3.7024
|
3.6323
|
| 日 元 |
0.7263
|
0.7202
|
| 美 元 |
7.7925
|
7.7891
|
| 英 鎊 |
11.6541
|
12.0887
|
| 人 民 幣 |
1.0622
|
1.0630
|
貨 幣 市 場 利 率 （ 於 2000 年 5 月 31 日 ）
|
存 款 期 3 個 月 以 下 而 存 款 額 50 萬 港 元 或 以 上
的 存 款 利 率 由 銀 行 自 行 釐 定
|
|
| 隔 夜 |
7 1/4% - 7%
|
| 通 知 |
6 3/8% - 6
1/8 %
|
| 1 星 期 |
6 3/8% - 6
1/8 %
|
| 2 星 期 |
6 1/2%
- 6 1/4 %
|
| 1 個 月 |
6 3/4%
- 6 1/2 %
|
| 2 個 月 |
6 7/8%
- 6 5/8 %
|
| 3 個 月 |
6 15/16% -
6 11/16 %
|
| 6 個 月 |
7 1/4% - 7%
|
| 香 港 上 海 匯 豐 銀 行 最 優 惠 利 率 |
9 1/2%
|
| 儲 蓄 |
4 3/4%
|
