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2008 年 3 月 27 日 香港樓市升勢持續 |
樓市於過去8個月的表現備受注目。樓價升幅從2007年6月的10.1%增至2008年1月的27.7%，其中豪宅價格更回復至1997年的水平。
部份人憂累環球信貸危機對本地股市帶來衝擊後，會進一步引發樓價下挫。恒生指數已自2007年10月的高峰下滑約30%，逾700億港元的財富被蒸發。然而，儘管兩個市場通常受到相同的因素影響，但股市及樓市的周期不一定同步。
以往, 樓市下跌主要是供應過剩令樓價受壓、以及利率上升和樓價高企削弱買家的負擔能力。現時供應緊絀、供樓負擔較輕加上負利率的環境，樓價的升勢應該可以持續。
由於供樓負擔處於較理想水平，住宅物業用家的需求勢將上升。根據我們的估計，如按揭利率維持於較低水平，而家庭收入亦穩步增長，樓價於未來3年的按年升幅要達到30%，供樓負擔才會重回1997年高峰期的水平。
另一方面, 預計未來數年住宅單位的供應每年僅有11,000至12,000個，將不能滿足市場每年可吸納17,000個單位的需求。預期市場將出現短缺，吸引了炒家入市。以確認人交易的數字觀察，投機活動已見活躍。不過，今年2月以確認人交易的數字仍僅佔二手市場交易的4.3%，遠低於1997年9.7%的高位。
投資者亦將資金轉移至樓市以賺取更佳回報。目前借貸成本僅為2.5%，相對4-5%的物業投資回報，令投資物業更為吸引。
市場預期未來數年將會出現供應短缺，是當前樓價急升的主因。政府的賣地政策令地價趨勢上升亦有一定的影響。近期拍賣的土地均以高價成交，而地價是反映未來樓價的一個重要指標。政府於今年的預算案中公佈，今年將會有更多土地可供競投。但從出售土地至項目落成一般需時超過3年。
目前最大的風險，不在於樓市短期內出現調整，而是預期供應持續緊絀，將樓價繼續推高。若未來供應一旦增加或未來需求一旦減弱，樓價出現大幅調整的風險將會增加。
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