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2007 年 12 月 12 日 美國樓市展望 |
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美 國 房 屋 需 求 近 期 非 常 疲 弱。住 宅 銷 售 近 月 持 續 下 跌，相 信 這 走 勢 仍 會 維 持 一 段 時 間。 期 貨 市 場 顯 示 美 國 房 屋 價 格 將 會 繼 續 偏 軟，至 2010 年 方 會 回 穩。這 於 短 期 內 將 會 壓 抑 需 求。 供 應 方 面，待 售 住 宅 存 貨 量 仍 然 高 企。被 銀 行 收 回 的 房 屋 再 於 市 場 放 售，也 會 使 到 房 屋 市 場 的 問 題 更 加 嚴 重。 樓 市 前 景 仍 然 看 淡，跌 勢 可 能 持 續 至 2008 年。這 將 進 一 步 拖 慢 美 國 經 濟 增 長 的 步 伐。 |
當 前，樓 市 是 美 國 經 濟 的 最 大 風 險。自 2006 年 起，住 宅 物 業 投 資 對 國 內 生 產 總 值 增 長 的 貢 獻 一 直 為 負 數。鑑 於 住 宅 存 貨 積 壓 及 信 貸 條 件 收 緊，樓 市 前 景 並 不 樂 觀。樓 市 情 況 進 一 步 惡 化，可 能 會 拖 累 美 國 經 濟。除 非 聯 儲 局 加 強 措 施 刺 激 經 濟，否 則 並 不 排 除 衰 退 的 可 能。
房 屋 需 求 偏 軟
美 國 房 屋 需 求 近 期 非 常 疲 弱。新 建 住 宅 銷 售 及 二 手 住 宅 銷 售 分 別 自 2005 年 中 的 高 位 回 落 45% 及 30%。兩 者 更 於 近 月 持 續 下 滑，這 顯 示 短 期 內 需 求 會 進 一 步 轉 弱。
不 過 , 一 個 比 較 樂 觀 的 看 法 則 是 , 收 入 穩 定 增 長 以 及 房 屋 價 格 下 跌 應 有 助 增 加 美 國 的 房 屋 需 求。由 全 國 地 產 商 協 會 計 算 的 綜 合 房 屋 購 買 力 指 數 連 續 兩 個 月 上 升，由 7 月 的 103.6 升 至 9 月 的 114.8，這 顯 示 一 般 家 庭 已 較 能 承 擔 中 價 的 二 手 住 宅。然 而，與 2000 年 至 2005 年 期 間 比 較，指 數 仍 相 對 處 於 低 水 平。再 者，經 濟 下 滑 的 風 險 仍 繼 續 上 升。即 使 收 入 增 加，美 國 家 庭 會 否 於 現 時 的 市 況 下 購 買 房 屋 仍 存 疑 問。
住 宅 價 格 於 2005 年 底 放 緩，並 於 2006 年 中 開 始 下 跌。反 映 美 國 房 屋 價 格 的 S&P/Case-Shiller 綜 合 指 數 （ 包 含 10 個 城 市 ） 於 8 月 份 的 按 年 跌 幅 為 5%，這 走 勢 更 可 能 會 持 續 一 段 時 間。而 反 映 市 場 對 價 格 變 化 預 期 的 CME 綜 合 房 屋 期 貨 指 數，亦 顯 示 美 國 樓 市 價 格 將 會 繼 續 偏 軟，至 2010 年 方 會 回 穩。因 此，潛 在 的 買 家 可 能 會 延 遲 置 業 的 決 定。
部 分 人 可 能 會 認 為，聯 邦 儲 備 局 連 番 減 息 會 導 致 按 揭 利 率 回 落，這 應 可 支 持 房 屋 需 求。然 而，聯 邦 基 金 目 標 利 率 對 按 揭 利 率 的 影 響 卻 並 未 如 預 期 般 大 ︰
上 表 顯 示 按 揭 利 率 的 變 化 幅 度 遠 低 於 聯 邦 基 金 目 標 利 率 的 變 化 幅 度。舉 例，聯 儲 局 於 2004 年 6 月 至 2006 年 6 月 期 間 採 取 緊 縮 貨 幣 政 策，目 標 利 率 由 1% 上 調 至 5.25%，但 同 期 的 15 年 期 定 息 按 揭 利 率 僅 上 升 80 點 子。同 樣，今 年 較 早 時 聯 儲 局 因 應 金 融 危 機 而 採 取 寛 鬆 貨 幣 政 策，雖 然 目 標 利 率 減 幅 為 75 點 子，但 按 揭 利 率 卻 減 幅 輕 微。
更 重 要 的 是，自 9 月 份 轉 變 的 貨 幣 政 策 令 美 元 走 勢 進 一 步 轉 弱，並 觸 發 對 通 脹 的 憂 慮。這 促 使 年 期 較 長 的 債 券 孳 息 率 下 跌 速 度 遠 較 基 準 利 率 為 慢。由 於 定 息 按 揭 主 要 受 遠 期 債 券 的 孳 息 率 影 響，故 此，孳 息 曲 線 傾 斜，有 如 為 按 揭 利 率 設 定 下 限。當 下 次 級 按 揭 正 在 重 設 利 率 之 際，以 上 情 況 使 到 現 時 樓 市 的 問 題 更 形 複 雜。
按 揭 借 貸 標 準 收 緊 可 能 會 使 到 合 資 格 置 業 人 士 打 消 申 請 念 頭，抑 壓 房 屋 需 求。聯 邦 儲 備 局 於 10 月 份 有 關 銀 行 借 貸 標 準 的 調 查，顯 示 大 部 分 美 國 本 土 銀 行 已 收 緊 對 最 優 惠、非 傳 統 及 次 級 按 揭 住 宅 貸 款 的 借 貸 標 準。這 可 能 對 房 屋 市 場 的 需 求 產 生 負 面 影 響。
基 於 以 上 事 態 發 展，預 期 房 屋 需 求 將 會 進 一 步 轉 弱。值 得 一 提 的 是，房 屋 可 以 作 為 投 資 工 具，因 此 部 分 需 求 可 能 源 於 投 機 活 動。然 而，過 去 數 年 房 屋 市 場 暢 旺 是 否 與 投 機 活 動 增 加 有 關 實 難 證 實。即 使 兩 者 相 關，在 預 期 價 格 進 一 步 下 滑 的 前 提 下，投 資 需 求 亦 會 減 少。因 此，美 國 房 屋 需 求 減 弱 的 結 論 仍 然 不 變。
房 屋 供 應 過 剩
供 應 方 面，面 對 住 宅 銷 售 放 緩，建 築 商 已 減 少 建 築 工 程。自 2006 年 1 月 起，單 戶 家 庭 房 屋 動 工 項 目 減 少 46%，而 作 為 預 示 指 標 的 建 屋 許 可 證 數 目 亦 反 映 建 築 活 動 將 繼 續 減 慢，這 顯 示 未 來 房 屋 供 應 將 會 減 少。
縱 然 房 屋 建 造 減 慢，但 待 售 房 屋 數 目 仍 然 高 企。待 售 新 建 住 宅 存 貨 量 已 攀 升 至 相 當 於 8 個 月 銷 售 的 水 平，較 歷 史 平 均 的 6 個 月 為 高。而 待 售 二 手 住 宅 存 貨 量 亦 已 達 至 自 1999 年 以 來 的 最 高 水 平。在 此 情 況 下，短 期 而 言，房 屋 市 場 將 供 過 於 求。
過 去 兩 年，次 級 浮 息 按 揭 的 違 約 及 收 樓 個 案 已 較 2005 年 6 月 時 大 幅 增 加。根 據 聯 儲 局 的 數 字 顯 示，下 年 度 每 季 平 均 將 有 近 45 萬 宗 次 級 按 揭 需 要 重 定 按 揭 利 率。銀 行 將 收 回 的 物 業 再 於 市 場 放 售 會 使 到 房 屋 供 應 進 一 步 增 加。美 國 政 府 最 近 推 出 救 市 計 劃，向 次 按 業 主 施 以 援 手，凍 結 按 揭 利 率 至 期 初 的 低 水 平 達 5 年。此 舉 將 可 減 少 收 樓 的 個 案。然 而，待 售 住 宅 存 貨 量 偏 高，房 屋 供 應 仍 然 過 剩。
樓 市 跌 勢 仍 未 結 束
樓 市 不 景 氣 已 拖 累 美 國 經 濟 一 段 日 子。樓 市 衰 弱 周 期 何 時 結 束 目 前 尚 難 定 奪。對 上 一 次 美 國 樓 市 衰 退 期 於 1986 年 第 3 季 開 始，於 1991 年 第 1 季 結 束，為 時 超 過 四 年。若 歷 史 重 演，今 次 的 周 期 可 能 會 於 2009 年 初 見 底。另 一 指 標 是 對 住 宅 價 格 的 預 期。期 貨 市 場 顯 示 住 宅 價 格 可 能 會 一 直 回 落 至 2010 年。因 此，樓 市 低 潮 仍 要 等 待 相 當 時 日 才 告 終。在 此 情 況 下，經 濟 活 動 應 會 進 一 步 放 緩。預 料 聯 儲 局 會 加 強 措 施，大 幅 降 低 借 貸 成 本，以 防 經 濟 步 入 衰 退。至 於 成 效 如 何，則 有 待 分 曉。
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