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2004 年 1 月 日 恢 復 勾 地 表 制 度 及 其 影 響 |
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日 前，在 停 止 賣 地 及 勾 地 13 個 月 以 後，特 區 政 府 如 期 恢 復 勾 地，公 佈 了 共 包 括 17 幅 地 皮 在 內 的 2004/05 年 度 勾 地 表。地 產 界 普 遍 給 予 肯 定，市 場 更 出 現 了 發 展 商 即 時 加 價 及 業 主 反 價、封 盤 等 情 況，而 且 成 交 並 沒 有 因 此 而 受 到 抑 制。作 為 香 港 房 地 產 市 場 一 個 領 先 指 標 的 地 產 股 以 恆 生 地 產 指 數 為 代 表，在 勾 地 表 公 佈 前 一 週 內 攀 升 8.28%，跑 贏 同 期 代 表 大 市 的 恆 生 指 數 達 3.71%；其 後 在 勾 地 表 公 佈 後 的 一 週 內 進 一 步 攀 升 2.91%，跑 贏 大 市 的 幅 度 擴 大 至 4.54%。一 般 來 說，從 全 面 停 止 賣 地 / 勾 地 到 恢 復 勾 地 是 樓 市 供 應 將 較 原 來 增 加 的 標 誌，故 市 場 對 其 的 認 同 傳 達 了 相 當 正 面 的 訊 號。
勾 地 制 度 的 恢 復 及 勾 地 表 的 推 出 之 所 以 受 到 市 場 及 投 資 者 歡 迎，主 要 因 為 它 經 過 精 心 策 劃，達 至 平 衡 各 方 面 考 慮 的 目 的：
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17 幅 土 地 合 共 13.02 公 頃，其 中 包 括 14 幅 住 宅 用 地 及 3 幅 商 業 用 地，按 面 積 計 算 住 宅 及 商 業 用 地 比 例 為 8:2，其 中 住 宅 用 地 為 10.45 公 頃，其 可 建 單 位 數 目 只 有 市 場 預 期 的 一 半。
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14 幅 住 宅 用 地 僅 涉 及 約 7800 個 單 位，較 停 止 賣 地 前 最 後 一 次 拍 賣 土 地 所 涉 及 的 20500 個 單 位 大 幅 減 少 62%。即 使 全 部 勾 出，考 慮 到 大 約 3 年 的 建 築 期，故 最 快 也 要 待 2007/08 年 才 能 全 部 落 成。由 於 可 供 即 時 勾 出 的 土 地 只 有 8 幅，即 使 其 單 位 可 在 2007 年 全 部 落 成，加 上 目 前 正 在 施 工 可 在 2007 年 落 成 的 約 4000 個 單 位 及 兩 鐵 約 6000 個 單 位，2007 年 的 新 屋 落 成 量 可 能 只 有 10000 個 單 位 左 右，創 自 1976 年 以 來 的 最 低 紀 錄。
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既 然 勾 地 表 中 住 宅 最 快 才 在 2007 年 落 成 （ 樓 花 可 於 2006 年 前 後 推 出 ），故 2004、2005 及 2006 年 這 3 年 時 間 基 本 上 是 用 於 消 化 包 括 建 造 中 及 已 落 成 但 未 售 出 的 約 79000 個 單 位。這 樣 2006 年 以 後 住 宅 樓 宇 供 應 似 面 臨 緊 張 局 面。
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17 幅 土 地 當 中 住 宅 及 商 業 用 地 比 例 恰 當 (8:2)，照 顧 到 兩 者 的 發 展 需 要。14 幅 住 宅 用 地 當 中 有 9 幅 面 積 小 於 1 公 頃，而 豪 宅 與 非 豪 宅 用 地 的 比 例 (3.3:6.7) 也 照 顧 到 大 發 展 商 就 豪 宅 發 展 及 中 小 型 發 展 商 補 充 其 土 地 儲 備 的 需 要，平 衡 了 多 方 利 益。另 外，豪 宅 用 地 佔 一 定 比 重，符 合 豪 宅 用 戶 較 能 承 受 價 格 波 動 的 特 徵。
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在 區 域 方 面，17 幅 土 地 均 避 開 了 市 場 公 認 的 住 宅 供 應 重 災 區 西 九 龍 和 將 軍 澳，為 樓 市 更 為 均 衡 發 展 創 造 了 條 件。
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按 照 測 量 師 行 及 地 產 經 紀 行 的 估 計，17 幅 地 皮 估 值 界 於 140-170 億 港 元 之 間。如 全 數 勾 出 並 成 功 拍 賣，政 府 有 關 的 收 入 將 為 回 歸 後 的 次 高，僅 次 於 1997/1998 年 322 億 港 元 賣 地 收 入，連 同 其 他 稅 收 及 投 資 收 入 增 加 可 有 助 政 府 財 政 的 繼 續 改 善。
勾 地 表 體 現 " 市 場 主 導 " 的 政 策 理 念
在 政 府 2004 年 施 政 報 告 當 中，對 房 地 產 市 場 著 墨 不 多，其 中 涉 及 的 舊 區 重 建 也 是 放 在 環 保 一 節 當 中，房 地 產 政 策 並 沒 有 作 為 單 獨 部 份 提 出。數 日 以 後 公 佈 的 勾 地 表 就 補 充 了 政 府 在 房 地 產 政 策 上 的 理 念。市 場 的 反 應 良 好 是 因 為 認 同 在 經 過 多 年 波 折 及 經 驗 教 訓 後，它 符 合 過 去 兩 年 來 政 府 提 出 並 加 以 貫 徹 的 " 大 市 場，小 政 府 " 的 市 場 主 導 的 房 地 產 政 策。
2002 年 11 月 份 政 府 在 向 立 法 會 陳 述 其 房 屋 政 策 聲 明 時，顯 示 政 府 的 房 地 產 政 策 理 念 呈 現 根 本 轉 變。聲 明 指 出，政 府 " 為 有 需 要 家 庭 提 供 租 住 公 屋 的 同 時，應 該 退 出 作 為 發 展 商 的 角 色，停 止 興 建 和 停 止 出 售 實 物 的 資 助 公 營 房 屋，以 及 大 幅 減 少 在 整 體 房 地 產 市 場 所 佔 的 供 應 比 例 "，並 確 定 今 後 政 府 角 色 主 要 是 供 應 土 地 及 提 供 租 住 房 屋 資 助 兩 方 面。而 且，聲 明 明 示 70% 的 置 業 比 率 目 標 已 毋 須 保 留，並 決 定 停 止 定 期 拍 賣 土 地，暫 停 勾 地 表 至 2003 年 年 底。其 後 經 過 1 年 的 發 展 和 檢 討，在 2003 年 10 月 15 日，政 府 再 向 立 法 會 陳 述 房 地 產 政 策 的 貫 徹 及 深 化 聲 明 時，重 申 之 前 提 出 的 政 策 定 位，並 提 出 協 調 兩 鐵 土 地 發 展 及 今 後 新 土 地 只 會 以 勾 地 方 式 提 供。雖 然 近 似 無 招，但 勾 地 表 制 度 如 承 諾 般 推 出 標 誌 著 政 府 淡 出 樓 市，改 由 以 市 場 為 主 導 的 房 地 產 政 策 的 落 實。
以 往，勾 地 表 制 度 與 定 期 拍 賣 土 地 並 存，在 2002 年 宣 佈 暫 停 勾 地 前 ﹐ 市 場 認 為 有 過 多 未 符 合 市 場 需 求 的 地 皮 列 入 儲 備 表 內，故 每 年 被 成 功 勾 出 的 不 多，剩 下 的 仍 會 保 留 在 下 一 年 的 表 內，而 且 有 新 地 皮 加 入。連 同 定 期 拍 賣 土 地 制 度，似 有 政 府 越 俎 代 庖，通 過 這 兩 個 機 制 主 觀 判 斷 市 場 需 求 之 嫌，所 以 並 非 真 正 的 市 場 主 導。現 時 定 期 賣 地 已 經 終 結，今 後 土 地 供 應 只 會 以 勾 地 方 式 進 行，有 興 趣 者 均 可 向 政 府 申 請 出 售 表 內 任 何 一 塊 土 地。為 此，發 展 商 須 承 諾 付 出 最 低 地 價，如 果 政 府 接 受，便 會 以 此 作 為 底 價，然 後 透 過 招 標 或 拍 賣 方 式 把 有 關 土 地 公 開 發 售，實 行 價 高 者 得。如 在 拍 賣 當 中 該 底 價 不 保，政 府 會 收 回 該 幅 土 地，以 保 證 不 賤 賣 資 產。在 這 一 機 制 下，政 府 便 完 成 從 之 前 主 動 調 控 供 應 並 參 與 發 展 到 現 時 僅 被 動 供 應 土 地，樓 市 發 展 改 由 市 場 主 導 ( 發 展 商 自 行 決 定 勾 地 與 否 ) 的 轉 型。加 上 放 入 勾 地 表 中 土 地 的 選 擇 頗 具 心 思，顯 示 政 府 不 再 干 預 市 場 及 提 高 運 作 透 明 度 的 雙 重 目 標。可 以 預 期 的 是，儘 管 香 港 樓 市 未 來 仍 會 有 起 有 落，但 勾 地 表 制 度 如 果 能 持 之 以 衡 且 不 斷 完 善，則 市 場 參 與 者 所 承 擔 的 將 完 全 是 市 場 變 化 所 帶 來 的 結 果，政 府 可 不 再 扮 演 不 必 要 的 市 場 干 預 者 角 色，這 正 是 各 方 均 樂 見 的 結 局。
勾 地 表 制 度 仍 有 完 善 空 間
今 後，勾 地 表 將 會 是 香 港 中、長 期 唯 一 的 土 地 供 應 來 源。由 於 這 是 停 止 賣 地、恢 復 勾 地 後 的 首 份 土 地 準 備 表，故 需 要 時 間 觀 察 市 場 反 應 後 再 作 檢 討，因 此 在 2005 年 3 月 之 前 政 府 將 不 會 增 加 土 地 儲 備 表 內 的 內 容。有 鑒 於 此，新 的 勾 地 表 制 度 其 實 只 是 初 具 其 形，其 運 作 及 完 善 仍 會 是 市 場 關 注 的 焦 點。
在 勾 地 表 制 度 下，政 府 事 實 上 仍 然 可 以 透 過 勾 地 表 中 土 地 選 擇 及 數 量 間 接 影 響 土 地 的 供 應。市 場 未 來 發 展 無 非 有 三 種 可 能 ﹕ 一 是 市 場 需 求 殷 切，勾 地 表 中 土 地 供 不 應 求。在 這 種 情 況 之 下，雖 然 推 出 勾 地 表 初 期 政 府 計 劃 不 虞 輕 易 增 加 土 地 供 應，但 如 果 未 來 市 場 回 復 正 常 發 展 後 是 否 應 設 立 有 關 的 彈 性 處 理 機 制 則 值 得 進 一 步 研 究，否 則 在 供 不 應 求 之 下 市 場 的 預 期 會 在 短 時 間 內 較 大 幅 度 地 推 高 樓 價 及 地 產 股 價 格，造 成 政 府 有 意 推 高 地 價 的 印 象，未 必 符 合 政 府 淡 出 樓 市 的 初 衷。二 是 供 求 平 衡，勾 地 表 剛 好 滿 足 市 場 需 求，雙 方 皆 大 歡 喜。在 這 種 情 況 下，勾 地 表 制 度 可 被 視 為 最 成 功，因 此 不 必 啓 動 應 變 機 制。三 是 供 過 於 求，市 場 因 各 種 原 因 對 勾 地 表 中 土 地 興 趣 不 大，成 功 勾 出 的 比 例 偏 低。這 種 情 況 下，需 要 考 慮 餘 下 的 土 地 是 否 循 慣 例 放 入 下 一 年 勾 地 表 中，還 是 應 建 立 每 年 獨 立 評 估 的 機 制。除 此 之 外，是 次 勾 地 表 廣 受 歡 迎 相 信 是 與 事 前 政 府 諮 詢 了 發 展 商 及 專 業 人 士 意 見 有 關。為 確 保 未 來 勾 地 表 的 質 量，可 能 還 應 考 慮 諮 詢 是 否 應 制 度 化 和 透 明 化 的 做 法，同 時 也 要 致 力 達 至 市 場 中 性，不 因 有 關 諮 詢 而 影 響 投 資 市 場 的 運 作。
香港樓市空置量、空置率
如 前 所 述，根 據 這 一 份 勾 地 表 內 容 而 推 算 的 新 樓 落 成 量 在 2007/08 年 度 應 是 回 歸 後 （ 甚 至 是 30 年 來 ） 最 低 的。為 確 保 樓 市 不 會 在 未 來 3 年 消 化 完 現 時 過 剩 的 供 應 後 出 現 供 應 過 份 緊 張 的 情 況，市 場 及 政 府 相 信 仍 有 一 些 措 施 可 用，以 作 為 對 勾 地 表 制 度 的 補 充。從 市 場 角 度 看，發 展 商 可 以 通 過 加 快 補 地 價、轉 換 土 地 用 途 等 途 徑 來 增 加 發 展 數 目。從 近 期 發 展 商 通 過 配 股、發 可 換 股 債 券 集 資 來 看，可 能 正 是 為 勾 地 及 補 地 價 等 作 準 備，因 此 市 場 其 實 已 開 始 著 手 配 合 勾 地 表 發 展。在 政 府 方 面，也 仍 有 兩 鐵 手 中 推 遲 發 展 的 項 目 及 空 置 居 屋 來 作 為 應 付 供 應 緊 張 的 籌 碼。不 過，需 要 強 調 的 是 這 些 籌 碼 一 來 不 應 輕 言 動 用，二 來 有 必 要 動 用 的 話 也 要 將 之 制 度 化，否 則 會 給 市 場 予 政 府 仍 是 根 據 自 己 對 樓 市 走 勢 的 判 斷 隨 意 對 樓 市 供 應 作 出 干 預 的 印 象，從 而 可 能 影 響 市 場 的 信 心，因 此 必 須 慎 重 研 究，最 好 的 解 決 辦 法 仍 是 以 市 場 為 主，政 府 為 輔。
勾 地 表 對 未 來 樓 市 走 勢 的 啟 示
在 去 年 年 底 對 2004 年 香 港 樓 市 走 勢 作 展 望 時，我 們 認 為 香 港 的 經 濟 基 本 因 素 可 以 支 持 樓 市 繼 連 跌 5 年 後 出 現 根 本 好 轉，加 上 港 元 隨 美 元 走 弱，樓 價 作 出 調 整 的 壓 力 進 一 步 減 輕，只 是 由 於 供 應 上 的 隱 憂，故 預 測 樓 市 的 整 體 走 勢 仍 以 穩 中 有 升 為 主，整 體 樓 價 以 差 餉 物 業 估 價 署 編 制 的 私 人 住 宅 售 價 指 數 為 指 標 升 約 5% 左 右，成 交 可 望 升 約 20%，其 中 各 類 型 樓 宇 表 現 不 一，當 中 以 豪 宅 部 分 最 為 理 想，符 合 經 濟 復 甦 初 期 的 一 貫 表 現。從 勾 地 表 公 佈 後 的 市 場 反 應 來 看，整 體 樓 價 的 升 幅 很 可 能 會 超 過 這 一 預 期。
根 據 政 府 截 止 於 2003 年 年 中 時 關 於 未 來 幾 年 私 人 住 宅 物 業 市 場 供 應 的 評 估，建 築 中 但 仍 未 售 出 或 發 售 的 住 宅 數 目 約 有 59000 個，已 落 成 但 未 售 出 的 住 宅 數 目 為 20000 個，合 共 79000 個 單 位。結 合 1998-2002 年 的 入 住 量 共 有 101040 個 單 位，即 每 年 平 均 市 場 約 可 吸 納 20000 個 單 位 計 算，加 上 市 場 可 能 存 在 佔 一 定 比 例 的 自 然 空 置 率 作 為 週 轉 之 用，故 這 79000 個 新 供 應 應 可 在 2004、2005 及 2006 年 間 得 到 自 然 消 化。然 而，樓 市 的 發 展 不 會 如 此 靜 態，例 如 在 2000 年 當 香 港 經 濟 因 當 年 股 市 泡 沬 而 實 質 增 長 10.2% 時，同 年 的 樓 市 吸 納 量 即 達 29180 個 單 位，較 5 年 平 均 數 高 出 近 50%。在 預 期 香 港 經 濟 於 2004 年 有 望 增 長 5% 的 前 提 下，今 年 的 吸 納 量 高 出 20000 個 的 可 能 性 頗 高，因 此 市 場 的 過 剩 供 應 有 可 能 提 前 消 化 完 畢。
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未來私人樓宇供應量 |
這 樣，2007 年 的 私 人 住 宅 新 單 位 供 應 將 達 多 年 的 新 低。加 上 現 時 供 應 重 災 區 及 非 災 區 之 間 取 得 的 平 衡，如 無 新 的 意 外 ﹐ 屆 時 就 會 出 現 私 人 物 業 市 場 供 過 於 求 的 情 況 發 生 根 本 逆 轉。因 此，兩 鐵 物 業 發 展 及 其 他 諸 如 居 屋、市 建 局 等 的 單 位 如 何 規 劃 便 對 樓 市 走 勢 起 關 鍵 作 用。現 時 九 廣 鐵 路 公 司 包 括 馬 鞍 山 支 線 及 西 鐵 沿 線 在 內 的 發 展 項 目 涉 及 約 4.6 萬 個 單 位，地 鐵 公 司 包 括 將 軍 澳 在 內 的 發 展 項 目 涉 及 約 2.1 萬 個 單 位。在 2003 年 10 月 政 府 就 房 地 產 政 策 的 聲 明 中 表 示 已 與 兩 鐵 達 成 協 議，九 鐵 發 展 項 目 不 會 早 於 2008/09 年 落 成，地 鐵 發 展 項 目 則 最 快 才 在 2007 年 落 成 首 批 2000 個 單 位，這 就 換 來 了 2004-2006 年 間 樓 市 消 化 過 剩 供 應、回 復 正 常 發 展 的 時 間。但 這 也 提 出 了 2007 年 以 後 怎 麼 辦 的 問 題，因 為 政 府 與 兩 鐵 的 協 議 並 非 一 個 永 久 性 及 制 度 化 的 安 排，如 果 在 這 數 年 期 間 不 能 有 效 解 決，那 麼 勾 地 表 雖 然 是 市 場 主 導 的 一 項 制 度，但 兩 鐵 物 業 發 展 仍 會 在 中 期 影 響 樓 市，可 能 形 成 一 個 boom-bust 的 週 期。因 此 未 來 政 府 及 兩 鐵 應 積 極 尋 求 共 識，達 成 解 決 方 法。
香港樓市落成量、入住量
如 果 純 粹 從 樓 價 角 度 出 發，市 場 行 為 是 有 預 期 性 的，不 會 因 為 未 來 3 年 仍 以 消 化 過 剩 供 應 而 留 待 2007 年 出 現 供 應 緊 張 才 攀 升。但 如 果 樓 價 短 期 內 飆 升 過 急，例 如 在 12-18 個 月 內 飆 升 2-3 成 的 話，並 不 符 合 樓 市 健 康 發 展 的 利 益。香 港 經 濟 轉 型，尋 找 內 部 新 增 長 引 擎 可 說 是 任 重 道 遠，人 口 和 教 育 政 策 的 改 革 均 是 長 期 的 任 務，故 基 本 因 素 尚 不 支 持 樓 價 短 期 內 大 幅 飆 升。而 中、港 兩 地 經 濟 進 一 步 融 合 也 對 香 港 樓 市 的 合 理 溢 價 構 成 一 定 制 約。H 股 與 A 股 去 年 的 發 展 是 雙 方 同 時 告 升，但 H 股 升 幅 遠 高 於 A 股，從 而 使 兩 者 趨 於 一 致。深、港 兩 地 樓 價 如 果 以 這 一 方 式 發 展，即 深 圳 樓 價 升 幅 超 過 香 港，從 而 使 兩 地 差 價 拉 近 應 是 對 雙 方 來 說 最 好 的 一 個 結 局。否 則，深 圳 升 / 香 港 跌 或 是 香 港 已 偏 高 的 樓 價 升 幅 尤 甚 於 深 圳，擴 大 兩 地 的 差 價，似 乎 並 不 符 合 經 濟 融 合 的 發 展 規 律。因 此 中 長 期 香 港 樓 市 如 從 基 本 因 素 判 斷 應 以 穩 中 有 升 為 最 佳 格 局。如 果 短 期 內 出 現 飆 升，則 可 能 存 有 泡 沬 成 份。近 期 在 資 金 持 續 流 入，銀 行 體 系 結 餘 不 斷 增 加，拆 息 及 存 款 利 率 已 低 至 減 無 可 減 的 地 步 時，房 地 產 作 為 資 產 之 一 可 能 吸 收 了 相 當 的 游 資，加 上 對 未 來 供 應 趨 緊 張 的 預 期，樓 市 出 現 含 有 與 基 本 因 素 脫 節 的 升 勢 成 分 的 可 能 性 已 經 增 加，這 是 各 方 在 樂 見 樓 市 回 升 之 餘 要 加 以 警 愓 的 一 個 發 展。
香港樓市成交及樓價
經 濟 研 究 員
戴 道 華
