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2003 年 5 月 1 日 疫 後 重 建 關 鍵 在 轉 變 城 市 發 展 模 式 |
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突 如 其 來 的 SARS 在 香 港 蔓 延 肆 虐，不 但 暴 露 出 香 港 的 公 共 衛 生 系 統 缺 乏 應 對 疫 症 的 設 施 和 機 制，更 突 出 了 香 港 城 市 發 展 模 式 特 別 是 一 向 為 人 詬 病 的 居 住 環 境 和 條 件 這 一 更 深 層 次 的 缺 陷。香 港 疫 後 重 建 若 不 能 在 轉 變 和 改 進 城 市 發 展 模 式 方 面 取 得 突 破，就 很 難 真 正 解 決 由 疫 症 引 發 的 環 境 衛 生 和 經 濟 恢 復 等 問 題。
一、城 市 發 展 模 式 的 主 要 缺 陷
香 港 疫 後 重 建 正 面 對 兩 個 重 要 任 務 ﹕ 一 是 搞 好 環 境 衛 生，二 是 恢 復 和 振 興 經 濟。這 兩 大 任 務 都 與 香 港 城 市 發 展 模 式 密 切 相 關。由 於 自 然 條 件、歷 史 和 政 策 的 原 因，香 港 走 了 一 條 外 延 粗 放 型 的 城 市 發 展 之 路。具 體 表 現 為 " 三 高 一 外 "，即 高 密 度、高 成 本、高 度 自 由 和 外 延 發 展。所 謂 高 密 度，並 不 是 指 香 港 平 均 每 單 位 面 積 的 土 地 上 聚 集 了 大 量 人 口 ( 這 是 全 球 許 多 大 城 市 共 同 的 特 徵 )，而 是 指 城 市 規 劃 佈 局 上 的 極 端 偏 態 分 佈，在 佔 香 港 總 面 積 不 到 20% 的 港 九 和 新 市 鎮，集 中 了 絕 大 多 數 的 人 口 和 工 商 業 活 動，城 市 基 建 已 到 了 見 縫 插 針 的 地 步，其 密 集 程 度 幾 乎 為 全 球 之 最。所 謂 高 成 本，是 指 香 港 長 期 實 行 高 地 價 政 策，在 保 持 低 稅 制 的 同 時，形 成 了 很 高 的 城 市 發 展 成 本，包 括 商 業 成 本 和 居 住 成 本。所 謂 高 度 自 由，是 指 香 港 的 城 市 發 展 主 要 由 自 由 市 場 調 節；政 府 雖 也 多 次 進 行 規 劃 和 協 調，但 力 度 不 大，城 市 發 展 始 終 由 自 由 市 場 主 導。所 謂 外 延 發 展，是 指 過 去 香 港 的 城 市 規 劃 主 要 是 外 延 擴 張 型，即 針 對 土 地 資 源 少 和 人 口 增 長 快 等 問 題，大 量 填 海 造 地 和 發 展 新 市 鎮，借 此 分 流 市 區 人 口 及 拓 展 城 市 發 展 空 間，但 在 提 升 城 市 環 境 質 量 和 生 活 水 平 方 面 則 力 有 不 逮，特 別 是 舊 市 區 改 造 缺 乏 應 有 的 氣 魄 和 力 度。
香 港 這 一 特 有 的 城 市 發 展 模 式，在 特 殊 的 歷 史 時 期 內 造 就 了 城 市 經 濟 暫 短 的 表 面 繁 榮，一 度 被 視 為 成 功 模 式 而 加 以 總 結 和 推 廣。然 而 這 一 發 展 模 式 存 在 如 下 兩 個 重 大 缺 陷 ﹕
一 是 " 三 高 一 外 " 模 式 是 以 犧 牲 居 住 環 境 的 質 量 為 代 價 的，其 結 果 是 市 民 的 居 住 條 件 遲 遲 得 不 到 提 升，從 而 為 特 定 條 件 下 危 機 的 爆 發 埋 下 了 種 子。在 高 密 度 發 展 模 式 下，市 區 高 樓 大 廈 林 立，不 少 大 廈 還 連 成 一 片，密 不 透 風，阻 隔 了 陽 光 照 射 和 空 氣 流 通，妨 礙 了 噪 音 和 污 濁 氣 體 的 散 發，造 成 嚴 重 的 建 築 污 染。在 高 成 本 發 展 模 式 下，高 地 價 形 成 高 樓 價，超 過 市 民 買 樓 和 換 樓 能 力，影 響 居 住 環 境 的 改 善。高 度 自 由 的 市 場 環 境 雖 然 具 有 很 高 的 效 率，但 九 七 前 由 於 炒 風 極 濃，把 房 地 產 市 場 推 向 泡 沫 經 濟 的 頂 峰，九 七 後 則 因 泡 沫 破 滅 而 使 樓 價 大 瀉 不 止。可 以 說，十 多 年 來 香 港 房 地 產 市 場 的 起 落，是 十 分 典 型 的 " 市 場 失 靈 "，它 與 九 七 前 的 土 地 限 制 供 應 和 九 七 後 的 " 八 萬 五 " 政 策 並 無 太 大 關 聯。但 無 論 房 地 產 價 格 如 何 變 化，其 結 果 都 是 一 樣，即 市 民 居 住 素 質 始 終 得 不 到 提 升。以 私 人 住 宅 為 例，據 政 府 統 計，八 十 年 代 香 港 平 均 每 年 私 人 住 宅 供 應 量 為 29440 個，九 十 年 代 平 均 每 年 只 有 26915 個，遠 低 於 前 10 年 的 水 平；1989 年 香 港 人 均 GDP 不 到 1.2 萬 美 元，每 單 位 私 人 住 宅 平 均 面 積 約 55 平 方 米，2001 年 人 均 GDP 增 加 到 2.4 萬 美 元，每 單 位 私 人 住 宅 平 均 面 積 僅 57 平 方 米，十 多 年 間 只 增 加 兩 平 方 米。由 於 新 落 成 住 宅 單 位 數 量 減 少，致 使 香 港 房 屋 更 新 速 度 放 緩，平 均 樓 齡 拉 長，不 少 樓 宇 設 施 陳 舊，年 久 失 修。私 人 住 宅 已 是 如 此，公 營 房 屋 的 情 況 更 遜。由 於 居 住 條 件 遲 遲 未 能 改 善，從 而 遺 下 後 患，今 次 SARS 蔓 延 主 要 發 生 的 住 宅 區，如 淘 大 花 園、高 威 閣、東 頭 
、瀝 源 等，都 與 居 住 環 境 欠 佳 有 關。
二 是 片 面 追 求 房 地 產 交 換 價 值，失 去 了 利 用 房 地 產 推 動 經 濟 發 展 的 機 會。不 少 人 認 為 過 去 香 港 實 行 高 地 價 政 策，不 僅 可 以 以 土 地 收 入 維 持 低 稅 制，而 且 可 以 通 過 資 產 升 值 達 到 刺 激 內 部 消 費 並 達 到 推 動 經 濟 增 長 的 目 的。實 際 上 這 是 一 個 美 麗 的 誤 會。因 為 ﹕ 第 一，以 高 地 價 維 持 低 稅 制，實 際 上 是 " 寅 吃 卯 糧 "，在 資 產 升 值 時 可 以 行 之 有 效，但 一 旦 資 產 貶 值 就 會 付 之 東 流。近 幾 年 香 港 土 地 收 入 大 減，加 稅 壓 力 不 斷 增 加，就 是 對 九 七 前 高 地 價 政 策 的 一 種 調 整。第 二，以 高 地 價 推 動 資 產 升 值，表 面 上 看 是 把 業 主 支 付 的 土 地 費 用 轉 變 為 資 產 價 值，業 主 並 沒 有 損 失，但 這 種 資 產 升 值 遊 戲 實 際 上 是 " 塘 水 滾 塘 魚 "，一 旦 樓 價 大 跌，由 地 價 支 撐 的 資 產 價 值 立 即 化 為 烏 有。據 測 算，1990-1997 年 間 香 港 房 地 產 市 場 因 價 格 上 揚 而 增 加 的 價 值 約 4.5 萬 億 港 元，1998-2002 年 間 則 因 價 格 大 跌 而 減 值 約 5 萬 億 港 元，十 多 年 間 資 產 價 值 早 已 打 回 原 形。由 此 可 見，資 產 遊 戲 只 帶 來 短 期 刺 激 經 濟 效 應，但 一 旦 資 產 貶 值，負 面 效 應 立 即 顯 現，因 而 從 一 個 較 長 的 時 期 看，其 經 濟 效 應 並 不 顯 著，甚 至 相 當 負 面。據 統 計，八 十 年 代 香 港 私 人 消 費 開 支 年 均 增 長 6.6%，與 GDP 增 長 基 本 同 步，1990-2002 年 間 私 人 消 費 開 支 每 年 僅 上 升 3.5%，低 於 GDP 每 年 平 均 4% 的 升 幅；私 人 消 費 開 支 佔 GDP 的 比 重 由 1990 年 的 56.6% 降 至 2002 年 的 55.7%。第 三，從 房 地 產 業 本 身 來 看，九 七 年 前 該 行 業 的 表 面 繁 榮 也 只 是 曇 花 一 現，其 後 連 續 多 年 的 衰 退，把 該 行 業 打 入 谷 底，不 但 該 行 業 創 造 的 增 加 值 佔 GDP 比 重 從 1990 年 的 9.6% 降 至 2001 年 的 5.9%，而 且 目 前 該 行 業 實 質 生 產 價 值 已 低 於 十 年 前 的 水 平。由 此 可 見，" 三 高 一 外 " 模 式 並 不 能 長 期 維 持 低 稅 制，也 不 能 推 動 經 濟 增 長，更 留 下 一 系 列 後 遺 症。若 不 及 時 加 以 扭 轉，將 進 一 步 拖 慢 香 港 經 濟 和 社 會 發 展 步 伐。
二 . 城 市 發 展 模 式 轉 型 的 方 向
按 照 香 港 疫 後 重 要 的 要 求，未 來 香 港 城 市 發 展 模 式 應 從 " 三 高 一 外 " 向 以 提 升 素 質 為 主 的 集 約 型 轉 變。其 具 體 方 向 是 ﹕
( 一 ) 調 整 高 密 度 發 展 模 式
香 港 人 多 地 少，要 像 美 國 和 歐 洲 那 樣 實 行 低 密 度 發 展 是 不 現 實 的。目 前 能 夠 做 的 主 要 是 把 過 高 的 發 展 密 度 盡 可 能 降 下 來，切 實 改 變 市 區 過 於 擁 擠 的 狀 況。過 去 20 年，香 港 通 過 發 展 新 市 鎮，使 居 住 於 市 區 的 人 口 佔 全 部 人 口 比 重 從 1981 年 的 73% 降 至 1991 年 57.8%，2001 年 又 降 至 50% 左 右。不 過，由 於 人 口 增 長 較 快，近 10 年 居 住 於 市 區 的 人 口 總 量 反 而 有 增 無 減。今 後 降 低 發 展 密 度，除 了 要 通 過 制 定 新 的 城 市 規 劃 和 發 展 新 一 代 新 市 鎮，把 更 多 市 區 人 口 移 到 這 些 市 鎮，使 市 區 人 口 保 持 負 增 長 外，更 重 要 的 是 要 對 市 區 內 的 規 劃 佈 局 進 行 調 整，努 力 降 低 發 展 密 度。其 途 徑 主 要 有 兩 個，一 是 發 展 市 區 邊 緣 地 段。這 些 地 段 既 無 市 區 高 密 度 之 弊，又 有 靠 近 市 區 享 有 交 通 方 便 之 利，最 近 有 關 調 查 顯 示 已 成 為 疫 後 市 民 置 業 的 首 選。借 助 這 一 強 勁 的 市 場 需 求，可 以 更 快 達 到 分 散 市 區 人 口 的 效 果。二 是 降 低 市 區 內 發 展 密 度。應 通 過 規 劃，把 市 區 細 小 獨 立 的 地 段 合 併 成 較 大 塊 地 段，充 份 利 用 舊 區 尚 未 用 盡 的 地 積 比 率，同 時 適 當 調 減 土 地 覆 蓋 率 ( 指 建 築 物 在 一 個 地 盤 上 覆 蓋 的 面 積 佔 該 地 盤 全 部 面 積 之 比 率 )，擴 大 樓 與 樓、房 與 房 之 間 的 間 隔，增 加 戶 外 綠 化 和 活 動 空 間。只 要 多 管 齊 下，要 調 整 市 區 發 展 密 度 並 非 難 事。
( 二 ) 降 低 城 市 發 展 成 本
香 港 城 市 建 設 成 本 過 高 一 向 為 人 詬 病，也 是 阻 礙 城 市 進 一 步 發 展 和 提 升 居 住 水 平 的 因 素 之 一，因 此 推 動 城 市 發 展 模 式 轉 型 必 須 千 方 百 計 地 降 低 發 展 成 本。但 也 看 到，高 成 本 並 非 一 朝 一 夕 形 成 的，且 已 成 為 資 產 價 格 的 一 部 份，降 低 發 展 成 本 可 能 使 現 有 資 產 進 一 步 貶 值，對 經 濟 穩 定 發 展 不 利，若 處 理 不 好，結 果 可 能 是 未 見 其 利，先 受 其 害。這 是 一 個 兩 難 選 擇。一 個 有 效 的 解 決 辦 法 是 實 行 " 藏 地 於 民 " 政 策，利 用 政 府 擁 有 的 土 地 去 支 持 市 民 換 樓。市 民 在 換 樓 時，對 樓 價 增 值 部 份 ( 如 賣 掉 120 萬 舊 樓，買 入 250 萬 新 樓，增 值 額 為 250-120=130 萬 元 ) 的 地 價 由 政 府 用 土 地 支 付 ( 如 假 設 地 價 佔 新 增 樓 價 的 50%，則 政 府 需 支 付 130 x 50%=65 萬 元 )。具 體 操 作 方 法 是 ﹕ 市 民 在 換 樓 時，由 政 府 發 出 65 萬 元 的 " 購 地 證 明 書 "，市 民 持 這 一 證 明 書 連 同 185 萬 資 金 ( 舊 樓 款 120 萬，另 加 65 萬 手 頭 現 金 或 貸 款 )，一 起 向 發 展 商 購 入 新 樓，發 展 商 把 小 業 主 的 " 購 地 證 明 書 " 集 中 起 來，在 買 地 時 作 為 向 政 府 支 付 的 費 用 ( 具 體 方 法 將 另 文 說 明 )。這 樣 做，可 以 在 維 持 樓 價 基 本 穩 定 的 同 時 降 低 換 樓 成 本，最 終 達 到 推 動 市 民 住 房 消 費、改 善 居 住 環 境 和 促 進 經 濟 發 展 的 目 的。
( 三 ) 發 揮 政 府 特 殊 功 能 和 作 用
前 面 談 到，香 港 城 市 發 展 中 存 在 的 問 題，特 別 是 房 地 產 畸 形 發 展 的 弊 端，不 是 政 府 過 度 干 預 的 結 果，而 是 " 市 場 失 靈 " 的 產 物。因 此，新 時 期 必 須 發 揮 政 府 在 城 市 發 展 過 程 中 的 特 殊 功 能 和 作 用，以 彌 補 自 由 市 場 之 不 足。一 是 要 進 一 步 改 善 城 市 規 劃，按 照 防 治 疫 情 的 要 求 對 現 行 城 市 規 劃 進 行 修 改，提 出 新 的 20 年 城 市 發 展 規 劃。城 市 規 劃 作 為 一 項 政 府 功 能，在 城 市 發 展 中 起 著 統 攬 總 局、調 配 資 源 和 有 效 管 理 的 作 用。今 後 城 市 規 劃 應 從 外 延 擴 張 型 向 集 約 發 展 型 轉 變，重 點 提 升 城 市 環 境 質 量 和 市 民 生 活 水 準。二 是 改 進 過 於 僵 化 的 產 權 制 度。香 港 城 市 素 質 難 以 提 升 的 一 個 關 鍵 因 素，是 產 權 制 度 缺 陷，影 響 了 城 市 改 造 和 發 展 步 伐。私 有 產 權 是 香 港 市 場 經 濟 的 基 礎，這 在 任 何 時 候 都 不 能 放 棄。但 在 城 市 高 速 發 展 和 市 民 共 同 生 活 的 情 況 下，個 人 擁 有 的 業 權 並 非 絕 對 不 能 變 動，因 為 保 護 私 有 產 權 的 基 本 原 則，並 不 是 特 定 產 權 永 恆 不 變，而 是 要 確 保 產 權 轉 移 能 夠 以 自 願、公 平 和 合 法 的 方 式 進 行。而 當 個 人 權 益 和 公 眾 利 益 出 現 矛 盾 時，政 府 應 當 作 出 干 預，在 保 證 私 人 權 益 得 到 合 理 補 償 的 同 時，讓 個 人 權 益 服 從 公 眾 利 益。香 港 應 盡 快 對 與 城 市 發 展 有 關 的 產 權 制 度 如 土 地、房 屋 業 權 進 行 必 要 的 修 改，並 可 參 照 發 達 國 家 的 成 功 經 驗，在 尊 重 私 有 產 權 基 本 精 神 的 前 提 下，提 高 土 地、房 屋 等 私 有 業 權 的 流 動 性，加 快 城 市 重 建 的 速 度。三 是 選 擇 最 佳 的 房 屋 發 展 模 式。房 屋 是 民 眾 生 活 中 必 需 的 耐 用 品，政 府 的 房 屋 政 策 是 強 調 使 用 價 值，還 是 交 換 價 值，民 眾 的 房 屋 需 求 是 由 政 府 還 是 由 市 場 提 供，世 界 各 地 的 做 法 很 不 一 致，效 果 也 不 相 同。但 總 的 來 看，較 為 成 功 的 做 法 是 把 兩 者 有 機 地 結 合 起 來。新 加 坡 就 是 一 個 很 好 的 例 子。新 加 坡 把 市 民 對 自 置 房 屋 的 需 求 與 公 營 房 屋 建 造 結 合 起 來，成 功 地 創 造 了 一 個 兼 具 政 府 與 市 場 功 能 的 綜 合 性 的 房 屋 系 統。香 港 房 屋 政 策 的 問 題 是 過 份 強 調 交 換 價 值，對 市 場 運 作 放 任 自 由，以 致 形 成 今 天 的 困 難 格 局。當 然，香 港 情 況 與 新 加 坡 不 同，不 能 全 盤 照 搬，但 其 成 功 之 處 值 得 借 鑑。香 港 較 好 的 房 屋 發 展 模 式 應 當 是 市 場 與 政 府 功 能 的 密 切 配 合，在 遵 重 市 場 運 作 的 基 礎 上，發 揮 政 府 的 特 珠 作 用，最 終 達 到 提 升 香 港 居 住 水 平 的 目 的。四 是 制 訂 全 新 的 樓 宇 建 築 標 準，充 份 運 用 新 技 術，提 升 樓 宇 的 環 境 衛 生 標 準。
三 . 進 一 步 加 快 市 區 重 建 步 伐
香 港 城 市 發 展 模 式 能 否 成 功 轉 型，在 相 當 程 度 上 取 決 於 市 區 重 建 步 伐 能 邁 多 大。香 港 開 埠 已 超 過 一 個 半 世 紀，不 少 早 期 發 展 的 市 區，由 於 樓 齡 太 長，加 上 年 久 失 修、高 度 擁 擠 以 及 基 礎 設 施 缺 乏，導 致 居 住 環 境 日 趨 惡 劣。為 了 改 變 這 種 狀 況，政 府 早 在 六 十 年 代 初 就 開 始 進 行 較 大 規 模 的 市 區 重 建 計 劃，並 成 立 專 門 機 構 統 籌 這 項 工 作。但 迄 今 為 止，市 區 重 建 仍 無 太 大 進 展，甚 至 連 前 不 久 剛 成 立 的 市 區 重 建 局 也 陷 入 財 務 困 境。市 區 重 建 工 作 進 展 緩 慢 的 一 個 主 要 原 因，是 收 地 程 序 過 於 復 雜，導 致 分 散 的 樓 宇 業 權 收 集 困 難 重 重，不 是 小 業 主 不 願 轉 讓，就 是 因 業 主 索 價 過 高 而 難 以 成 交，有 時 甚 至 連 業 主 都 找 不 到。這 種 狀 況 若 持 續 下 去，香 港 災 後 重 建 只 能 是 一 句 空 話。
( 一 ) 改 革 過 於 僵 化 的 房 地 產 業 權 制 度
為 了 加 快 市 區 重 建 步 伐，首 先 要 改 革 過 於 僵 化 的 房 地 產 業 權 制 度，盡 快 修 訂 條 例，為 市 區 重 建 創 造 一 個 較 為 寬 鬆 的 法 律 環 境。一 是 理 順 私 人 業 權 和 公 眾 利 益 的 關 係。市 區 重 建 關 係 到 香 港 整 體 環 境 的 改 善、生 活 素 質 的 提 升 和 經 濟 社 會 的 發 展，是 實 實 在 在 的 公 眾 利 益，私 人 業 權 應 當 服 務 這 一 最 高 利 益。在 這 個 原 則 下，充 份 尊 重 和 照 顧 私 人 業 主 的 具 體 利 益 和 要 求。為 此，應 吸 收 美 國 等 地 的 成 功 做 法，結 合 香 港 加 快 市 區 重 建 的 迫 切 需 要，採 取 較 具 彈 性 的 業 權 收 集 辦 法，即 按 照 少 數 服 從 多 數 的 原 則，規 定 在 政 府 規 劃 的 重 建 區 內，只 要 有 70% 的 業 主 的 同 意 重 建 或 搬 遷，其 他 30% 的 業 主 也 必 須 無 條 件 同 意；對 於 找 不 到 業 主 的 樓 宇，只 要 給 一 個 合 理 的 通 知 期，逾 期 不 答 復 者 作 為 同 意 處 理。二 是 修 訂 市 區 重 建 的 補 償 規 定。目 前 市 區 重 建 時 收 集 舊 樓，需 按 七 年 樓 齡 賠 償 給 業 主。按 這 一 規 定，市 區 重 建 局 要 按 比 市 價 高 得 多 的 價 格 賠 償，有 些 地 區 甚 至 高 出 市 價 兩 倍 以 上，導 致 市 區 重 建 局 陷 入 財 務 困 境。因 此，應 改 變 這 種 做 法，採 取 按 當 時 的 實 際 市 場 價 再 加 一 個 合 理 的 重 建 溢 價 ( 如 20%) 的 辦 法。這 樣 做，既 可 以 維 持 小 業 主 的 利 益，同 時 又 可 降 低 重 建 成 本，確 保 市 區 重 建 加 快 推 進。
( 二 ) 擴 大 市 區 重 建 的 範 圍
目 前 市 區 重 建 主 要 集 中 在 破 舊 的 市 區，範 圍 較 為 狹 窄。實 際 上，目 前 香 港 相 當 多 的 樓 宇 都 不 符 合 衛 生 防 疫 標 準。如 淘 大 花 園 導 致 SARS 傳 佈 的 單 管 式 排 水 系 統 和 因 大 廈 公 共 面 積 過 小 形 成 的 天 井 狹 窄 及 缺 乏 垃 圾 槽 等，不 少 私 人 住 宅 都 存 在，都 需 要 盡 快 加 以 改 善。但 由 於 大 多 數 屬 於 樓 宇 結 構 問 題，一 般 性 的 維 修 和 改 善 工 程 難 以 達 到 要 求，唯 有 進 行 重 建 才 能 成 事。為 此，應 擴 大 市 區 重 建 範 圍，凡 是 大 部 份 樓 宇 的 樓 齡 超 過 一 定 期 限 ( 如 30 年 ) 的 市 區 或 屋 ，均 可 列 入 市 區 重 建 計 劃。對 殘 舊 市 區，更 不 宜 一 拖 再 拖，應 在 有 關 條 例 修 改 後 立 即 進 行 重 建。
( 三 ) 鼓 勵 多 方 參 與 重 建 工 作
市 區 重 建 是 一 項 十 分 急 迫 且 影 響 重 大 的 工 作，單 由 市 區 重 建 局 等 少 數 機 構 推 行 已 不 足 夠。在 新 的 形 勢 下，只 有 爭 取 多 方 參 與，才 能 加 快 市 區 重 建 速 度。一 是 鼓 勵 私 人 發 展 商 參 與 重 建 工 作。過 去 發 展 商 不 願 介 入，是 因 為 程 序 複 雜，利 潤 不 大，但 若 能 修 改 不 合 理 的 規 定，發 展 商 參 與 重 建 的 意 願 必 然 會 大 大 增 加。發 展 商 具 有 豐 富 的 經 驗、技 術 和 資 金 實 力，應 在 市 區 重 建 中 發 揮 主 要 作 用。政 府 可 以 考 慮 把 需 重 建 的 地 區，批 給 私 人 發 展 商 按 條 例 全 權 進 行 開 發 和 重 建。與 此 同 時，還 要 鼓 勵 市 民 按 一 定 程 序 參 與 重 建 工 作，提 出 建 議 和 要 求。考 慮 到 重 建 區 居 民 的 經 濟 狀 況，政 府 可 推 出 " 業 權 共 享、住 權 歸 民 " 的 換 樓 計 劃，允 許 小 業 主 以 舊 樓 向 發 展 商 在 同 區 或 其 他 地 區 換 取 相 同 面 積 的 新 樓，其 差 額 ( 新 樓 價 - 舊 樓 補 償 價 ) 部 份 可 由 政 府 支 付，政 府 再 從 重 建 區 批 地 中 收 回 款 項。這 類 樓 宇 的 業 權 由 小 業 主 和 政 府 按 出 資 比 例 共 享，居 住 權 歸 小 業 主。如 果 小 業 主 賣 掉 或 出 租 新 樓，要 按 業 權 比 重 向 政 府 補 交 樓 價 或 租 金。這 樣 做，可 以 解 決 重 建 區 居 民 的 經 濟 困 難 和 要 求，提 高 市 民 參 與 重 建 的 積 極 性。
( 四 ) 加 強 政 府 對 市 區 重 建 的 規 劃 和 協 調
為 了 加 強 對 市 區 重 建 工 作 的 規 劃 和 協 調，政 府 應 重 組 現 有 管 理 架 構，成 立 全 功 能 的 市 區 重 建 部 門，全 權 負 責 市 區 重 建 過 程 中 的 各 項 工 作，包 括 重 建 規 劃、組 織 投 標、監 督 控 制 和 政 策 協 調 等 等。至 於 具 體 的 收 地 和 發 展 事 宜，可 主 要 由 發 展 商 去 完 成。面 對 市 區 重 建 龐 大 的 資 金 需 求，政 府 注 資 若 有 困 難，可 以 發 行 " 城 市 建 設 " 債 券，由 市 民 和 國 際 投 資 者 認 購，並 實 行 專 款 專 用。目 前 市 場 利 率 很 低，發 債 成 本 不 高，應 是 發 債 的 好 時 機。若 市 區 重 建 能 帶 來 巨 大 的 投 資 機 會，並 使 香 港 舊 貌 換 新 顏，則 政 府 發 債 應 不 會 降 低 外 界 對 香 港 的 觀 感 和 評 級。
高 級 經 濟 研 究 員
王 春 新
