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2001 年 10 月 1 日 以 市 場 原 則 為 本 地 產 市 場 前 景 仍 然 樂 觀 |
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穩 定 樓 價 符 合 香 港 的 總 體 利 益
去 年 底 以 來 ， 外 圍 經 濟 惡 化 ， 而 香 港 內 部 的 結 構 性 調 整 持 續 進 行 。 投 資 者 把 握 不 準 經 濟 及 樓 市 的 前 景 ， 擔 心 工 作 不 保 ， 置 業 信 心 動 搖 ， 以 致 樓 價 進 一 步 下 滑 。 有 鑑 於 此 ， 最 近 (9 月 3 日 ) 特 區 政 府 宣 佈 停 售 居 屋 等 若 干 有 助 於 穩 定 樓 市 的 措 施 。 其 內 容 包 括 ︰
| (1) | 即 時 停 售 居 屋 和 停 止 撥 地 興 建 居 屋 10 個 月 ( 即 從 現 在 起 至 明 年 6 月 底 止 ) ； 同 時 ， 增 加 置 業 貸 款 名 額 1.2 萬 個 ； |
| (2) |
收 回 已 撥 給 或 計 劃 撥 給 房 委 會 興 建 居 屋 的 尚 未 動 工 土 地 ， 但 43,500 個 已 動 工 的 居 屋 單 位 則 可 繼 續 興 建 ； |
| (3) | 停 售 期 間 政 府 將 檢 討 公 營 房 屋 的 長 期 政 策 ， 包 括 檢 討 居 屋 供 應 量 與 置 業 貸 款 名 額 的 比 率 、 居 屋 申 請 資 格 、 居 屋 撥 地 地 點 等 問 題 ； |
| (4) | 明 年 6 月 底 視 乎 市 況 決 定 是 否 延 長 凍 結 期 。 但 為 了 消 除 市 場 對 10 個 月 後 的 疑 慮 ， 政 府 保 證 ， 如 果 恢 復 發 售 居 屋 ， 至 2005/06 年 度 每 年 出 售 居 屋 的 數 量 將 削 減 至 不 超 過 9,000 個 單 位 。 |
有 關 措 施 令 香 港 的 公 營 房 屋 問 題 再 度 引 起 社 會 的 關 注 和 廣 泛 討 論 ， 社 會 輿 論 褒 貶 不 一 。 我 們 認 為 ， 特 區 政 府 在 這 個 時 候 宣 佈 暫 停 出 售 居 屋 ， 力 求 穩 定 樓 價 有 多 方 面 的 考 慮 ， 有 利 於 香 港 的 總 體 利 益 和 長 遠 利 益 。
第 一 、 今 年 以 來 樓 市 繼 續 滑 落 了 一 成 左 右 ， 下 半 年 經 濟 表 現 逆 轉 令 港 人 的 置 業 信 心 更 加 低 落 ， 現 階 段 由 於 香 港 尚 未 形 成 新 的 經 濟 增 長 點 ， 房 地 產 業 仍 是 經 濟 的 重 要 支 柱 ， 穩 定 樓 價 是 增 強 投 資 及 消 費 信 心 ， 確 保 香 港 社 會 穩 定 和 經 濟 復 甦 的 重 要 一 環 ；
第 二 、 未 來 兩 年 私 人 樓 宇 及 居 屋 供 應 量 多 達 9 萬 個 單 位 ， 其 中 居 屋 單 位 佔 近 一 半 ， 如 果 如 數 推 出 發 售 ， 市 場 將 難 以 消 化 ；
第 三 、 房 地 產 市 場 持 續 收 縮 ， 嚴 重 影 響 特 區 政 府 的 庫 房 收 入 。 自 金 融 風 暴 以 來 政 府 每 個 年 度 的 庫 房 收 入 已 因 此 減 少 二 至 三 百 億 元 ， 而 且 有 擴 大 趨 勢 ， 財 政 收 支 逐 漸 陷 進 結 構 性 不 平 衡 困 境 。 如 果 庫 房 收 入 持 續 下 降 ， 香 港 將 難 以 長 期 支 持 對 公 營 房 屋 開 支 的 承 擔 ， 幫 助 較 低 收 入 家 庭 解 決 住 房 問 題 。
鞏 固 房 地 產 市 場 根 基 的 諸 多 措 施
事 實 上 ， 自 亞 洲 金 融 風 暴 引 發 香 港 樓 市 急 跌 以 來 ， 特 區 政 府 面 對 經 濟 及 金 融 市 場 形 勢 的 轉 變 ， 在 穩 定 樓 市 方 面 做 了 不 少 努 力 ， 先 後 採 取 凍 結 賣 地 、 解 除 買 賣 樓 花 限 制 、 設 立 按 揭 保 險 計 劃 、 數 度 調 整 居 屋 供 應 量 、 設 立 幫 助 居 民 買 樓 的 置 業 貸 款 計 劃 、 調 整 私 人 樓 宇 土 地 供 應 機 制 ， 即 將 公 開 發 售 地 皮 的 方 式 由 預 設 出 售 時 間 改 為 放 進 土 地 儲 備 表 等 十 餘 項 措 施 。 有 關 措 施 對 穩 定 樓 價 及 置 業 信 心 發 揮 了 一 定 的 作 用 ， 在 經 濟 環 境 不 斷 逆 轉 的 情 況 下 ， 如 果 沒 有 上 述 措 施 ， 香 港 的 樓 市 將 更 加 疲 弱 ， 跌 幅 更 大 。 經 過 特 區 政 府 採 取 一 系 列 穩 定 樓 價 措 施 後 ， 香 港 房 地 產 市 場 的 供 求 關 係 以 及 交 易 機 制 已 經 較 為 順 暢 ， 並 為 今 後 的 復 甦 和 長 期 健 康 穩 定 發 展 打 下 了 基 礎 。 這 可 從 幾 方 面 看 ︰
1. 土 地 供 應 更 配 合 市 場 需 求
私 人 住 宅 樓 宇 的 土 地 供 應 機 制 經 過 調 整 後 已 較 適 應 市 場 的 變 化 ， 有 利 於 穩 定 樓 價 。 今 年 以 來 大 部 份 預 計 出 售 的 土 地 不 再 象 過 去 那 樣 排 好 時 間 硬 性 推 出 ， 而 是 將 它 們 放 在 土 地 儲 備 表 中 ， 待 有 發 展 商 " 勾 地 " 時 才 推 出 發 售 ， 這 樣 可 以 避 免 盲 目 推 地 、 出 現 土 地 供 應 量 與 市 場 脫 節 的 情 況 。
2. 供 求 關 系 漸 趨 平 衡
短 期 內 ， 雖 然 私 人 住 宅 樓 宇 落 成 量 仍 然 龐 大 ， 但 該 類 樓 宇 供 應 的 高 峰 期 已 過 去 。 近 兩 年 批 地 數 量 大 幅 減 少 ， 今 年 更 把 絕 大 部 分 準 備 拍 賣 的 官 地 放 在 儲 備 表 內 ， 不 硬 性 直 接 推 出 市 場 。 因 此 預 計 2002 年 以 後 可 出 售 的 私 人 住 宅 數 量 將 持 續 收 縮 。 居 屋 供 應 量 也 將 大 幅 減 少 。 政 府 承 諾 的 今 後 每 年 居 屋 供 應 量 不 超 過 9000 個 單 位 ， 至 少 比 原 計 劃 大 幅 削 減 六 成 。 因 此 從 中 長 期 趨 勢 看 ， 預 計 樓 市 的 供 求 關 係 將 可 逐 漸 恢 復 平 衡 。
3. 房 地 產 市 場 運 作 更 加 自 由
近 幾 年 特 區 政 府 逐 漸 取 消 或 大 幅 放 寬 主 權 回 歸 前 制 定 的 一 些 限 制 樓 花 轉 讓 等 有 礙 房 地 產 市 場 自 由 運 作 的 措 施 ， 包 括 取 消 樓 花 不 能 轉 讓 的 規 定 ， 將 內 部 認 購 單 位 比 率 提 升 至 30% 以 及 將 預 售 樓 花 期 放 寬 至 20 個 月 等 ， 有 關 措 施 使 發 展 商 及 置 業 人 士 更 能 因 應 市 場 行 情 的 變 化 調 整 投 資 策 略 ， 增 強 房 地 產 市 場 的 調 節 機 制 。
4. 置 業 條 件 更 加 寬 鬆
現 時 特 區 政 府 通 過 不 同 機 構 每 年 為 較 低 收 入 家 庭 提 供 2.2 萬 個 名 額 ( 不 包 括 9 月 3 日 宣 佈 新 增 的 名 額 ) 的 置 業 貸 款 ； 而 透 過 按 揭 證 券 公 司 的 安 排 ， 置 業 人 士 的 樓 按 貸 款 成 數 可 從 七 成 提 升 至 八 成 半 ， 減 輕 了 置 業 者 的 首 期 負 擔 ； 加 上 近 兩 年 樓 價 與 按 揭 利 率 的 大 幅 下 跌 ， 令 供 款 佔 家 庭 入 息 中 位 數 的 比 率 從 樓 市 高 峰 時 的 150% 降 至 目 前 的 40% 左 右 ， 跌 幅 高 達 七 成 。 現 時 香 港 家 庭 的 置 業 條 件 處 於 自 八 十 年 代 以 來 最 寬 鬆 的 狀 況 。
房 地 產 市 場 前 景 仍 然 樂 觀
雖 然 現 時 樓 價 已 跌 至 一 般 收 入 家 庭 ( 月 入 2 萬 港 元 左 右 ) 可 以 承 擔 的 水 平 ， 但 需 求 仍 然 疲 弱 ， 這 一 方 面 是 經 濟 環 境 未 能 改 善 ， 受 薪 階 層 對 就 業 及 收 入 前 景 存 在 一 定 顧 慮 ， 加 上 恐 怖 襲 擊 對 美 國 經 濟 和 全 球 經 濟 帶 來 新 的 不 明 朗 因 素 ， 港 人 的 置 業 信 心 受 到 打 擊 。 現 時 有 不 少 置 業 人 士 把 握 不 準 經 濟 及 樓 市 的 前 景 ， 擔 心 樓 價 還 會 再 跌 ， 未 敢 輕 易 入 市 。 也 有 部 份 港 人 拿 香 港 的 樓 價 與 深 圳 、 廣 州 相 比 ， 認 為 新 界 北 部 的 樓 價 比 深 圳 最 高 級 住 宅 樓 價 仍 高 1 倍 左 右 ， 因 此 將 置 業 、 尤 其 是 換 樓 的 部 份 購 買 力 轉 向 以 珠 江 三 角 洲 為 主 的 內 地 市 場 。
我 們 認 為 ， 盡 管 樓 市 疲 迷 不 振 的 狀 況 以 及 以 上 心 理 預 期 還 會 持 續 一 段 時 間 ， 但 從 中 長 期 看 ， 香 港 樓 市 的 根 基 穩 固 ， 發 展 前 景 樂 觀 ， 房 地 產 業 仍 將 在 整 體 經 濟 發 展 中 扮 演 重 要 角 色 。 理 由 是 ︰
1. 人 口 保 持 較 快 增 長 ， 住 房 潛 在 需 求 仍 大
按 人 口 增 長 的 中 期 預 測 ， 至 2006 年 ， 香 港 平 均 每 年 約 增 加 人 口 12 萬 ， 以 目 前 的 家 庭 平 均 人 口 3.3 人 計 算 ， 每 年 需 要 的 住 房 單 位 為 3.6 萬 個 ( 不 能 將 它 完 全 等 同 於 有 市 場 購 買 力 的 有 效 需 求 ， 但 當 經 濟 條 件 許 可 或 改 善 時 ， 潛 在 的 需 求 就 會 轉 化 為 現 實 的 需 求 ) 。 此 外 ， 香 港 一 直 是 一 個 對 居 住 環 境 的 追 求 較 強 烈 的 地 方 ， 因 此 ， 來 自 改 善 居 住 環 境 的 換 樓 需 求 相 當 大 ， 近 幾 年 樓 市 不 穩 定 影 響 了 港 人 的 換 樓 意 欲 ， 但 這 種 換 樓 需 求 並 沒 消 失 ， 只 是 儲 存 在 市 場 等 待 時 機 而 已 。
2. 香 港 經 濟 轉 型 雖 暫 時 未 見 成 效 ， 但 前 景 慎 審 樂 觀
與 臨 近 地 區 比 較 ， 香 港 仍 擁 有 地 利 、 資 金 、 人 才 及 體 制 等 方 面 的 優 勢 。 經 過 近 年 的 摸 索 ， 香 港 未 來 的 發 展 策 略 已 經 明 確 。 香 港 將 加 快 與 珠 江 三 角 洲 的 經 濟 整 合 ， 強 化 傳 統 產 業 基 礎 ， 向 知 識 經 濟 轉 型 ， 發 展 成 亞 太 區 最 重 要 的 金 融 、 貿 易 、 旅 遊 、 資 訊 、 現 代 物 流 、 資 訊 科 技 應 用 中 心 ， 以 及 最 主 要 的 國 際 跨 國 公 司 地 區 總 部 所 在 地 及 內 地 企 業 的 主 要 營 運 基 地 之 一 。
3. 相 對 優 勢 將 支 持 香 港 樓 價 的 溢 價
香 港 與 珠 江 三 角 洲 進 行 經 濟 整 合 、 短 期 內 樓 價 難 免 還 會 受 到 該 地 區 低 樓 價 的 影 響 ， 但 長 期 看 ， 香 港 作 為 區 內 的 金 融 服 務 中 心 及 高 級 人 才 聚 集 地 ， 加 上 在 體 制 方 面 的 優 勢 ， 相 信 未 來 香 港 的 樓 價 仍 可 以 保 持 較 高 的 溢 價 ， 尤 其 是 地 處 金 融 及 商 業 中 心 的 港 九 市 區 以 及 新 界 的 豪 宅 及 高 級 人 才 聚 集 地 。
調 整 公 營 房 屋 政 策 確 保 樓 市 健 康 穩 定
雖 然 香 港 樓 市 發 展 前 景 樂 觀 ， 但 如 果 特 區 政 府 能 在 現 有 的 穩 定 市 場 措 施 的 基 礎 上 ， 進 一 步 對 現 行 公 營 房 屋 政 策 及 架 構 做 出 合 理 調 整 ， 解 決 現 時 居 屋 與 私 人 樓 宇 市 場 重 疊 的 問 題 ， 使 公 營 房 屋 的 發 展 更 能 配 合 市 場 與 經 濟 環 境 的 轉 變 ， 這 對 幫 助 恢 復 置 業 信 心 及 樓 市 的 長 期 穩 定 發 展 將 有 更 積 極 的 作 用 。
香 港 公 營 房 屋 政 策 的 基 礎 及 運 作 架 構 是 港 英 年 代 打 下 的 ， 其 產 生 的 背 景 和 理 由 包 括 平 抑 樓 市 泡 沫 ， 幫 助 較 低 收 入 家 庭 置 業 等 因 素 ， 因 此 在 當 時 的 歷 史 條 件 下 有 一 定 的 合 理 性 。 但 是 在 臨 近 主 權 回 歸 的 最 後 幾 年 ， 公 營 房 屋 架 構 急 劇 膨 脹 ， 整 套 制 度 變 得 越 來 越 複 雜 ， 越 來 越 福 利 化 ， 已 經 逐 漸 偏 離 了 只 是 幫 助 低 收 入 家 庭 解 決 最 基 本 的 居 住 問 題 的 宗 旨 。
在 居 屋 方 面 ， 至 去 年 底 政 府 資 助 興 建 的 各 類 出 售 房 屋 單 位 達 36 萬 餘 個 ， 佔 全 港 住 宅 單 位 總 數 ( 包 括 公 屋 、 居 屋 及 私 人 住 宅 )18% 。 現 時 居 屋 種 類 繁 多 ， 有 房 屋 委 員 會 提 供 的 居 者 有 其 屋 、 私 人 機 構 參 建 居 屋 、 租 者 置 其 屋 單 位 和 可 租 可 買 及 重 建 置 業 單 位 ， 也 有 房 屋 協 會 提 供 的 住 宅 發 售 計 劃 單 位 及 夾 心 階 層 居 屋 單 位 ( 該 類 住 宅 現 已 停 建 ) 。 同 時 ， 房 屋 委 員 會 還 向 較 低 收 入 家 庭 提 供 無 息 自 置 居 所 貸 款 、 單 身 人 士 置 業 貸 款 ， 房 協 則 代 理 政 府 提 供 低 息 的 首 次 置 業 貸 款 。 在 申 請 方 面 ， 分 白 表 、 綠 表 等 等 。 整 個 運 作 繁 雜 ， 架 構 重 疊 ， 增 加 了 運 營 成 本 。 另 一 方 面 ， 居 屋 批 地 數 量 大 幅 增 加 ， 而 且 在 地 點 、 面 積 、 用 料 等 方 面 越 搞 越 高 檔 ， 並 大 幅 放 寬 申 請 居 屋 的 入 息 上 限 。 近 年 來 ， 由 於 私 人 住 宅 樓 價 經 過 大 幅 調 整 ， 已 處 於 許 多 有 資 格 認 購 居 屋 家 庭 可 以 負 擔 的 水 平 ， 因 此 居 屋 市 場 與 私 人 樓 宇 市 場 存 在 很 大 重 疊 ， 房 委 會 由 於 要 維 持 對 出 租 公 屋 的 龐 大 支 出 ， 也 逐 漸 變 成 了 一 個 開 始 注 重 盈 利 的 房 屋 供 應 商 ， 明 顯 偏 離 了 原 有 的 角 色 。
出 租 公 屋 則 存 在 過 於 福 利 化 的 問 題 。 經 過 多 年 的 建 設 ， 至 去 年 底 香 港 政 府 已 擁 有 公 共 出 租 單 位 68 萬 套 ， 佔 住 宅 單 位 數 量 33% ， 為 超 過 三 成 家 庭 和 人 口 提 供 福 利 住 房 ， 按 人 口 比 例 計 算 ， 香 港 已 是 現 時 世 界 市 場 經 濟 體 系 中 為 本 地 居 民 提 供 最 多 福 利 住 房 的 地 方 之 一 。 本 年 度 特 區 政 府 用 於 房 屋 方 面 的 預 算 開 支 高 達 430 億 元 ， 相 當 於 同 期 內 公 共 開 支 的 15% 。 這 種 以 巨 額 的 福 利 支 出 為 基 礎 的 公 營 房 屋 制 度 持 續 不 斷 地 運 作 下 去 ， 香 港 的 財 政 負 擔 將 難 以 為 繼 ， 並 影 響 其 它 更 符 合 長 遠 利 益 的 發 展 項 目 。
在 目 前 逆 轉 的 經 濟 環 境 下 ， 香 港 更 需 要 在 經 濟 增 長 、 財 政 收 入 與 福 利 開 支 方 面 取 得 平 衡 。 而 嚴 格 控 制 福 利 開 支 的 核 心 是 控 制 政 府 在 房 屋 方 面 的 負 擔 ， 把 住 房 結 構 從 目 前 的 以 公 營 房 屋 為 主 調 整 為 以 私 人 樓 宇 為 主 ， 只 適 量 提 供 廉 租 公 屋 幫 助 那 些 在 自 食 其 力 方 面 確 有 特 殊 困 難 的 家 庭 。
此 外 ， 現 行 的 房 屋 管 理 架 構 也 存 在 臃 腫 重 疊 的 問 題 ， 我 們 贊 成 特 區 政 府 對 此 進 行 全 面 的 檢 討 與 調 整 。 現 行 的 房 屋 管 理 架 構 中 ， 專 責 房 屋 政 策 的 房 屋 局 與 具 體 負 責 批 地 的 規 劃 地 政 局 及 負 責 規 劃 及 興 建 居 屋 、 公 屋 的 房 屋 委 員 會 ， 部 門 林 立 ， 互 不 隸 屬 ， 以 致 房 屋 政 策 與 操 作 層 面 經 常 不 協 調 ， 甚 至 完 全 脫 節 。 如 房 委 會 的 運 作 獨 立 於 政 府 的 行 政 架 構 之 外 ， 其 每 年 動 用 的 建 造 居 屋 的 大 量 土 地 與 私 營 房 屋 的 批 地 計 劃 並 不 協 調 ， 對 樓 市 具 有 直 接 影 響 。 這 些 均 是 導 致 香 港 的 房 屋 供 應 與 市 場 需 求 經 常 脫 節 的 原 因 之 一 。
我 們 期 待 特 區 政 府 因 應 香 港 經 濟 、 金 融 及 房 地 產 市 場 的 變 化 ， 以 市 場 原 則 為 本 ， 對 公 營 房 屋 政 策 及 架 構 做 出 調 整 ， 使 公 營 房 屋 及 社 會 福 利 制 度 的 發 展 回 到 健 康 軌 道 ， 並 對 穩 定 樓 價 、 恢 復 港 人 的 置 業 信 心 以 及 推 動 整 體 經 濟 發 展 發 揮 積 極 作 用 。
現 時 香 港 估 計 有 多 達 20 萬 的 負 資 產 業 主 陷 於 經 濟 困 境 ， 各 種 要 求 特 區 政 府 為 此 設 立 的 所 謂 " 援 助 基 金 " 並 不 符 合 自 由 經 濟 原 則 ， 因 此 並 非 上 策 。 幫 助 負 資 產 業 主 脫 困 的 辦 法 ， 應 著 眼 於 穩 定 樓 市 ， 調 節 供 應 ， 刺 激 需 求 ， 幫 助 市 場 重 建 置 業 信 心 ， 促 進 樓 市 早 日 恢 復 健 康 發 展 。 所 以 ， 現 階 段 香 港 急 需 做 的 ， 是 趁 樓 市 調 整 期 鞏 固 與 增 強 市 場 供 求 平 衡 機 制 ， 促 進 樓 市 在 大 幅 調 整 的 基 礎 上 盡 快 進 入 新 的 良 性 循 環 。
可 以 相 信 ， 由 於 香 港 經 濟 的 比 較 優 勢 依 然 存 在 ， 大 部 份 受 薪 家 庭 仍 有 置 業 需 求 和 較 強 的 置 業 能 力 ， 隨 著 經 濟 環 境 的 改 善 和 房 屋 政 策 的 調 整 ， 香 港 居 民 的 置 業 信 心 會 逐 漸 恢 復 ， 置 業 需 求 將 保 持 適 度 的 規 模 和 水 平 。 香 港 樓 市 的 長 遠 發 展 前 景 仍 然 樂 觀 。
